1. 전세 계약 종료, 보증금은 바로 받을 수 있을까?
전세 계약이 끝나고 이사를 준비하는 시점, 가장 큰 관심사는 바로 보증금 반환 여부입니다. 원래는 계약이 종료되면 세입자는 집을 비우고, 집주인은 보증금을 돌려주는 것이 원칙입니다. 하지만 현실에서는 “세입자 나간 후에 돌려줄게요”, “새 세입자 들어와야 줄 수 있어요”라는 말로 보증금 반환을 지연하거나 거부하는 경우가 많습니다.
중요한 것은, 보증금은 단순한 예치금이 아니라 법적으로 반환받아야 할 채권이라는 점입니다. 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못했다면, 이는 명백히 채무불이행에 해당합니다. 따라서 단순히 말로 기다리지 말고, 집주인이 정당하게 지급하지 않을 경우 적극적인 법적 절차를 밟아야 합니다.
2. 가장 먼저 해야 할 일: 계약 종료 및 퇴거 통보
보증금을 돌려받기 위한 첫 단계는 계약이 종료되었음을 명확히 알리고, 집을 인도(퇴거)하는 것입니다. 법적으로 집주인이 보증금을 돌려줘야 할 시점은 세입자가 계약 기간이 끝난 후, 집을 비우고 열쇠를 반납했을 때입니다. 즉, 내가 아직 살고 있거나 이사를 가지 않은 상태라면, 집주인은 “보증금 반환 의무가 없다”고 주장할 수 있습니다.
따라서 퇴거 날짜를 내용증명 우편이나 문자, 이메일 등 기록이 남는 방법으로 집주인에게 통보하고, 실제로 퇴거와 열쇠 반납을 마친 후엔 ‘보증금 반환 요청’ 내용증명을 함께 보내는 것이 좋습니다. 이는 추후 법적 분쟁 발생 시 ‘정당한 청구’를 했다는 증거가 되며, 이 시점부터 지연이자 청구도 가능해집니다.
3. 보증금 못 받았을 때 가능한 법적 조치들
집주인이 퇴거 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 법적으로 강제할 수 있는 여러 수단을 사용할 수 있습니다. 가장 일반적인 방법은 임차권 등기명령을 신청하는 것입니다. 이는 전입신고와 확정일자가 있는 상태에서 퇴거 후 집에 대한 권리를 등기부에 남기는 것으로, 새 세입자가 들어오더라도 보증금 반환받기 전까지 우선순위를 확보할 수 있습니다.
또한, 소송 없이 간단히 처리할 수 있는 방법으로는 소액사건심판제도가 있습니다. 보증금이 일정 금액 이하(현재 기준 약 3,000만원 이하)라면, 비교적 간단하게 진행할 수 있고 변호사 없이도 청구가 가능합니다. 이 외에도, 법원을 통해 지급명령 신청을 하거나, 임대인의 재산에 대해 가압류 신청을 통해 자산을 묶어두는 방법도 있습니다. 이 같은 절차를 적절히 활용하면, 집주인이 보증금 반환을 미루거나 회피하는 것을 막을 수 있습니다.
4. 예방이 최고의 대책! 전세 계약 전 반드시 확인할 것들
보증금 분쟁을 겪지 않으려면, 전세 계약 전부터 철저히 대비하는 것이 중요합니다. 우선 계약서 작성 시 전입신고와 확정일자는 반드시 받아야 하며, 이는 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 핵심 요건입니다. 또한, 집주인의 재정 상태나 근저당 설정 여부도 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 합니다. 만약 해당 부동산에 이미 많은 채권이 잡혀 있다면, 계약 자체를 재고하는 것이 좋습니다.
또한 계약서에는 보증금 반환 시기, 연체 시 지연이자율 등의 조항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다. 요즘은 ‘전세 사기’나 ‘깡통전세’ 등으로 인해 보증금을 통째로 날리는 경우도 적지 않기 때문에, 반드시 임대인의 신용, 소유권, 대출 여부까지 꼼꼼히 따져야 합니다. 그리고 계약 기간이 끝나갈 무렵에는 집주인에게 미리 보증금 반환 일정을 확인하고, 그에 대한 대응책을 마련하는 습관도 필요합니다.
✅ 마무리 Tip
전세 보증금은 세입자에게 가장 큰 자산일 수 있습니다. 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한다면, 법은 세입자의 편에 서 있습니다. 기다리기보다는 계약 해지 통보, 내용증명, 임차권 등기, 소송 절차 등을 통해 적극적으로 권리를 주장해야 합니다. 그리고 무엇보다 중요한 것은, 계약 초기부터 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 구조를 만드는 것입니다.